moderne mehrfamilienhäuser an einem sonnigen tag mit blauem himmel. — фасад многоквартирного дома стоковые фото и изображения

Moderne Mehrfamilienhäuser an einem sonnigen Tag mit blauem…

moderne wohngebäude — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder

Moderne Wohngebäude

Moderne Wohngebäude in der Stadt

moderne apartmenthäuser in berlin-prenzlauer фасад — многоквартирный дом Stock-Land, Deutschland Фотографии и изображения

moderne Apartmenthäuser в Берлине-Пренцлауэр-Берг, Германия

europa moderner wohnkomplex — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder

Europa moderner Wohnkomplex

современная недвижимость — фасад многоквартирного дома фото и изображения

современная недвижимость

ferienwohnungen in berlin-kreuzberg — фасад многоквартирного дома сток-фото и изображения

Ferienwohnungen in Berlin-Kreuzberg

bunte mehrfamilienhäuser aus den siebziger jahren — фасад многоквартирного дома сток -fotos und bilder

Bunte Mehrfamilienhäuser aus den siebziger Jahren

Bunte Wohnhäuser aus den siebziger Jahren in Berlin

fassade eines modernen wohnhauses in der stadt — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder

Fassade eines modernen Wohnhauses in der Stadt

stadtbild mit modernen wohnblocks in einem neuen wohngebiet — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder

Stadtbild mit modernen Wohnblocks in einem neuen Wohngebiet

baustelle — renovierung 2 фасад многоквартирного дома stock-fotos90 bilder 0 — Renovierung

eu neues modernes apartmenthaus außenseite — фасад многоквартирного дома фото и фотографии

EU Neues modernes Apartmenthaus Außenseite

EU Neues modernes Mehrfamilienhaus-Außenkonzept. Вонхаус и Хаус.

fassaden und reihenhäuser in einem ikonischen viertel von brooklyn heights in new york city — фасад многоквартирного дома сток-фото и изображения

Fassaden und Reihenhäuser in einem ikonischen Viertel von… und bilder

architektonische Details eines zeitgenössischen weißen Gebäudes

modernes apartment-gebäude — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder

Modernes apartment-Gebäude

Modernes Wohngebäude mit Begrünung in Baden-Württemberg

48 wohneinheiten, singapur — apartment building facade stock-fotos und bilder

48 Wohneinheiten, Singapur

stadtbild mit wohngebäuden im spätherbst — apartment building facade stock-fotos und bilder

Stadtbild mit Wohngebäuden im Spätherbst

neues weißes mehrfamilienhaus — фасад многоквартирного дома фото и фотографии

Neues weißes Mehrfamilienhaus

Neues weißes Mehrfamilienhaus в Берлине, Германия

Bunte fassade des neubaus. Moderne architektur, wohngebäude — фасад многоквартирного дома, фото и фотографии

Bunte Fassade des Neubaus. Moderne Architektur, Wohngebäude

balkone in modernem mehrfamilienhaus — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder

Balkone in modernem Mehrfamilienhaus

fassade eines orange italienischen gebäudes — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder

Fassade eines orange italienischen amwohnnplex Gebäudes 9000 wohngebäude viertel — фасад многоквартирного дома фото и изображения

Brunnen am Komplex der Wohnung Wohngebäude Viertel

eu wohn-hochhaus gebäude schlafzimmer vorort baltupiai bezirk — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder

EU Wohn-Hochhaus Gebäude Schlafzimmer Vorort Baltupiai Bezirk

Современные апартаменты

jugendstil — фасад многоквартирного дома, фото и изображения

Jugendstil

Jugendstilgebäude в Гамбурге

renoviertes und nicht renoviertes altbau — фасад многоквартирного дома, фото и изображения

renoviertes und nicht renoviertes Altbau

moderne architektur — фасад многоквартирного дома фото и изображения

Moderne Architektur

«Moderne Architektur in Berlin, Deutschland»

außenansicht des modernen apartmentgebäudes mit luxuriösen mieteinheiten; саннивейл, сан-франциско бухта, калифорния — фасад многоквартирного дома стоковые фото и изображения

Außenansicht des modernen Apartmentgebäudes mit luxuriösen. ..

satz von häusern frontansicht symbole isoliert auf weißem Hintergrund — фасад многоквартирного дома сток-график, -клипарт, -мультфильмы и -символ

Satz von Häusern Frontansicht Symbole isoliert auf weißem…

Reihe von Häusern Frontansichtssymbole isoliert auf weißem Hintergrund. Bunte moderne Gesicht Seite Stadthausgebäude. Flache Cottage-Wohnwohnung Architektur. Zeitgenössisches Stadtbild Exterieurs

abstrakte komposition von typischen alten italienischen gebäuden (italien — pisa) — konzept bild — фасад многоквартирного дома стоковые фото и изображения

0003 neue moderne wohnarchitektur in mittelberlin — фасад многоквартирного дома стоковые фото и изображения

Fassade des modernen apartment-Gebäude

Moderne Wohngebäude, Fassade neuer Niedrigenergiehäuser

modernes mehrfamilienhaus in der stadt — фасад многоквартирного дома стоковые фотографии и изображения

Modernes Mehrfamilienhaus in der Stadt

schönes modernes haus und schöner himmel — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder — Фасад многоквартирного дома, фото и изображения

Neubau Wohn- und Geschäftshaus mit moderner Fassade in der Stadt

3D-рендеринг современных бунгало с драгоценными камнями — Фасад многоквартирного дома, фото и изображения

3D-рендеринг современных драгоценных бунгало

3D-рендеринг современных, драгоценных домов с Sitzecke und Garten im Hinterhof. Роскошное бунгало с видом на сад.

gerüste an wand des gebäudes für die renovierung der fassade — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder , moderne mehrfamilienhäuser — фасад многоквартирного дома стоковые фото и фотографии

Wohngebiet in der Stadt, moderne Mehrfamilienhäuser

moderne stadthäuser in einem wohngebiet, neue wohnhäuser mit grünen außenanlagen in der stadt — apartment building facade stock-fotos und bilder

Moderne Stadthäuser in einem Wohngebiet, neue Wohnhäuser mit grüne

große multi-condos bausteine ​​mit Fahrrädern Lane — фасад многоквартирного дома, фото и изображения

Große Multi-Condos Bausteine ​​mit Fahrrädern Lane

beleuchtete fenster des wohnhauses — фасад многоквартирного дома, фото и изображения

Beleuchtete Fenster des Wohnhauses

renoviertes und nicht renoviertes haus nebeneinander. — фасад многоквартирного дома фото и фотографии

Renoviertes und nicht renoviertes Haus nebeneinander.

apartment-gebäude — фасад многоквартирного дома фото и фотографии

Apartment-Gebäude

balkon in berlin, prenzlauer berg — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder

Balkon in Berlin, Prenzlauer Berg

Schön renoviertes Stadthaus mit Balkon

luxäudese und appartements in deutschland — фасад многоквартирного дома стоковые фото и изображения

Роскошные дома и апартаменты в Германии

wohngebiet mit mehrfamilienhäusern in der stadt — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder

Wohngebiet mit Mehrfamilienhäusern in der Stadt

билдер

Top-Stories des bunten Williamsburg Mehrfamilienhäuser mit Stahl. ..

Top-Stockwerke von bunten Williamsburg Brownstone-Wohngebäuden mit Stahlfeuerleitertreppen. Копировать Sie den Raum в den Himmel darüber.

wohnwohnung haus fassade architektur mit außenanlagen sonnenreflex — фасад многоквартирного дома фото и изображения

wohnwohnung haus fassade architektur mit Außenanlagen…

Wohnung im Wohnhaus außen. Wohnstruktur im blue modernen Haus Europas. Mietwohnung im Stadtteil im Sommer. Architektur für Unternehmensimmobilieninvestitionen, Вильнюс, Литва.

вид на улицу элегантного фасада eines alten mehrfamilienhauses in einer wohngegend von paris. фото в винтажном стиле. — фасад многоквартирного дома стоковые фото и изображения

Street View von der Eleganten Fassade eines alten…

Schönes altes Pariser Wohngebäude mit Traditionalellen Ganzkörperfenstern und verzierten schmiedeeisernen Außengeländern. Der Haupteingang шляпа Eine Elegante Holztür.

современный жилой дом в городском округе Эйнем унтеркунфтсфиртель. modernes mietshaus und immobilien — фасад многоквартирного дома стоковые фото и изображения

modernes Apartmenthaus in einem städtischen Unterkunftsviertel….

moderne betonplattenbaufsade — фасад многоквартирного дома стоковые фото и изображения

moderne Betonplattenbaufassade

großer verglaster balkon — фасад многоквартирного дома сток-фото и изображения

Großer verglaster Balkon

weiße modernes apartment-haus — фасад многоквартирного дома stock-fotos und bilder

Weiße Modernes apartment-Haus

städtischen familas zubraunstone Иллюстрация — Фасад многоквартирного дома Stock-grafiken, -clipart, -cartoons und -symbole

Städtischen Familie zuhause klassische Brownstone Gebäude Vektor-i

Flache Vektorillustration eines städtischen Einfamilienhauses / classsischen Mehrfamilienhauses isoliert auf weißem Hintergrund.

flachwinkelansicht eines modernen weißen wolkenkratzers mit blauem himmel — фасад многоквартирного дома стоковые фото и фотографии

Flachwinkelansicht eines modernen weißen Wolkenkratzers mit… Deutschland

modernes mehrfamilienhaus — фасад многоквартирного дома стоковые фото и изображения

Modernes Mehrfamilienhaus

Stadtbild Mit Modernem Wohngebiet, Neuen Mehrfamilienhäusern und Grünem innenhof Mit Fußgängerweg und Bäumen Im Herbst — Apartment Buritle Face -Fotos und Bilder

STADTBil фото и фото фасада

Moderne Wohngebäude in der Stadt

moderne wohnung häuser in berlin unter blauen himmel — фасад многоквартирного дома стоковые фото и фото

Moderne Wohnung Häuser in Berlin unter blauen Himmel

современный пригородный дом — фасад многоквартирного дома фото и изображения

Moderne Suburban House

из 100

Продуманный дизайн позволяет создать качественное доступное многоквартирное жилье

Товарищ Gramlich — Гарвардский университет

Застройщики, строящие доступное жилье, сталкиваются с множеством препятствий: сложными программами субсидирования, дорогой рабочей силой и материалами, обременительными местными правилами землепользования и, конечно же, противодействием населения. Соседние жители часто беспокоятся, что недорогое жилье будет уродливым и будет состоять из неповоротливых квадратных конструкций с дешевыми фасадами. Но в то время как застройщики доступного жилья действительно имеют жесткие бюджетные ограничения, существуют стратегии, которые позволяют им строить квартиры, которые визуально привлекательны и предлагают своим жильцам комфорт и удобство, отвечая при этом всем основным требованиям безопасного и здорового жилья.

В этой статье мы рассмотрим стратегии экономии затрат на трех компонентах здания: внешней оболочке, внутренних помещениях и услугах. Это четвертая и последняя статья в нашей серии статей о том, как инновации в дизайне и строительстве могут снизить стоимость многоквартирного жилья.

Подарите обществу хороший фасад

Фасад (или внешние стены) здания является его публичной идентификацией, намекая на жизнь за окнами. В совокупности оболочка и конструкция, включая фасад здания, окна и двери, составляют от 25% до 30% общих капитальных затрат (часть стоимости проекта, состоящая из строительных материалов и рабочей силы).

Фасад является самым большим тепловым барьером в здании, определяющим, как воздух поступает и выходит, и определяет расходы на отопление и охлаждение. Таким образом, он играет важную экологическую роль. И редко бывают излишества, которые можно убрать из оболочки и структуры для снижения затрат. Вместо этого сосредоточение внимания на экономии формы и выборе материалов предлагает наилучшие возможности для достижения баланса между затратами и производительностью.

Стратегия 1. Упрощение фасадов с одновременным созданием вариаций за счет масштабных движений, цветов и материалов

Фасадные материалы должны быть прочными, привлекательными и соответствовать экологическим требованиям. Рекомендации по дизайну часто требуют сочетания материалов или поощряют заливы и другие формы манипуляций с фасадом для создания вариаций. Но эти особенности часто делают строительство более дорогим, увеличивая длину фасада и увеличивая сложность (короче говоря, чем больше пролетов, тем больше углов, где материалы должны соприкасаться).

Более экономичный способ создания динамичных фасадов состоит в том, чтобы сочетать простые, регулярные фасады с несколькими большими «движениями» (визуальными сдвигами) и сочетанием более дорогих и дешевых материалов. Уютный вход или наклонная внешняя стена создают визуальный интерес без существенного увеличения сложности и длины фасада. В некоторых проектах материалы, которые обычно не используются в жилищном строительстве (например, гофрированные металлы), позволили сэкономить средства. В других случаях более дешевый материал используется для большей части фасада, в то время как первый этаж или другой ключевой элемент имеет другой материал, чтобы выделить его.

Эффективным примером фасада из смешанных материалов является One Flushing, проект доступного жилья из 230 квартир в Квинсе, штат Нью-Йорк. Фасад длиной 400 футов разделен на восемь сегментов, отличающихся небольшими изменениями тона и текстуры кирпича. Пилообразные сегменты создают дополнительную глубину и пространство в квартирах вдоль фасада, выходящего на улицу, что позволяет использовать различные типы квартир (студии, квартиры с одной, двумя и тремя спальнями) без увеличения длины фасада. Другие внешние стены представляют собой прямые плоские стены, которые сходятся под прямым углом. ¹

Стратегия 2: Строительство за пределами площадки и новые материалы заслуживают изучения, но не серебряных пуль уплотненные элементы, такие как конструкционные изолированные панели. Строительство за пределами участка обещает большие преимущества (более высокое качество строительства, сокращение сроков и более низкие затраты), однако оно не используется широко для строительства многоквартирного жилья в США, за исключением некоторых из самых дорогих прибрежных рынков.

Застройщики квартир отметили несколько проблем, связанных с использованием этих методов. Во-первых, адаптация к новым процессам требует времени; большинство разработчиков предвидят затраты на обучение в своих первых проектах и ​​часто опасаются отказываться от проверенных методов. Во-вторых, внешнее строительство — региональный бизнес; перемещение удаленных компонентов на большие расстояния обходится дорого. В-третьих, модульная конструкция более эффективна для небольших квартир, таких как студии или комнаты в общежитии, чем для больших квартир. Наконец, для строительства за пределами строительной площадки требуется площадка и место для крана и модулей рядом со строительной площадкой, что может быть затруднительно в условиях плотной городской застройки.

В рамках разговора о строительстве за пределами площадки также растет интерес к использованию альтернативных материалов из древесины, таких как кросс-клееная древесина (CLT), инженерная деревянная продукция, изготовленная путем склеивания нескольких перпендикулярных слоев деревянных досок. Ожидается, что версия Международного строительного кодекса 2021 года расширит использование альтернативных деревянных изделий на более высокие здания. Примеры из других стран свидетельствуют о том, что использование альтернативных изделий из древесины может сократить сроки строительства, поскольку они позволяют производить больше заводских конструкций и снижают затраты на внутреннюю отделку. Однако с учетом текущих затрат инновации в секторе жилья по рыночным ценам могут предшествовать широкому использованию альтернативных изделий из древесины в доступном жилье.

Создание более эффективного и экономичного интерьера

План квартиры является основой эффективного жилого дома. В большинстве проектов используется набор стандартных планов блоков для повышения эффективности проектирования и строительства. Идеи повышения эффективности единиц редко бывают новаторскими, но при развертывании по всему зданию небольшие изменения могут сделать единицы более пригодными для жизни и эффективными. Многие застройщики также отметили, что интерьеры часто являются областью недальновидного сокращения затрат: снижение качества отделки и техники не экономит много денег и может снизить долговечность и качество окружающей среды.

Стратегия 1: Планировка и размеры блоков для обеспечения гибкости и эффективности

Можно комбинировать ряд небольших изменений, чтобы сделать блоки более эффективными. Внутри единиц площади, которые имеют многоцелевое использование, могут заменить пространство, предназначенное для циркуляции. Студии и однокомнатные квартиры можно планировать без прихожих и коридоров. Пространства должны быть гибкими — мебель, а не стены, может использоваться для различения частей квартиры. Кухни и ванные комнаты можно выровнять по одной «мокрой» стене, где сосредоточена сантехника. Двери и стены можно зарезервировать для разделения пространств, требующих уединения, таких как ванные комнаты и спальни. По возможности количество внутренних углов можно уменьшить, чтобы упростить и ускорить внутреннее обрамление.

Эти настройки позволяют разработчикам разместить больше квартир в данном здании. Компоновка модели на Рисунке 2 показывает, как изменение ширины блока на два фута уменьшает площадь фасада на блок примерно на 20 квадратных футов и площадь коридора примерно на 10 квадратных футов в обычном здании с двойным коридором. Благодаря более эффективным размерам единиц на площадке можно разместить больше единиц. ²

Решение о том, какие удобства включать в отдельные квартиры, а какие могут быть общими для всего здания, зависит как от правил, так и от условий местного рынка. Немногие квартиры на Манхэттене имеют собственные прачечные или даже строят прачечные, потому что пространство слишком дорого, а местных прачечных предостаточно. В менее дорогих городах прачечная является стандартной. На некоторых рынках застройщики могут определить возможности для совместного использования удобств, что позволит немного уменьшить размер устройства, например, уменьшить пространство в шкафу в пользу общего хранилища.

Стратегия 2: повторное использование проектов, чередование планов этажей и снижение затрат

Разработчики уже полагаются на повторяющиеся планировки блоков для создания более эффективных проектов и упрощения процесса строительства для подрядчиков. Как правило, это повторение обеспечивает единообразие, но разработчики могут работать с архитекторами над более творческим использованием повторяющихся единиц и типов зданий без усложнения. Например, вращение и зеркальное отображение можно использовать в масштабе здания или единицы измерения, чтобы создавать вариации с небольшими затратами.

Для предлагаемого проекта многоквартирного дома в Луисвилле, штат Кентукки, OJT проектирует одно четырехквартирное здание, которое трижды чередуется и повторяется, чтобы сформировать общую застройку. В совокупности здания давали четкое лицо с каждой стороны квартала, обеспечивая при этом преимущества стандартного набора чертежей и повторяющегося процесса строительства. ³

Стратегии повышения эффективности служб здания

Основные службы здания — лифты, механика, электрика и сантехника — неприглядны, но необходимы. Они также дороги. Внедрение передового опыта в области сантехники (например, штабелирование и стандартизация кухонь и ванных комнат) и разработка планировок зданий с эффективным использованием лифтов могут помочь контролировать затраты на услуги.

Решения об услугах имеют последствия, выходящие за рамки первоначальных капитальных затрат. Стандарты эффективности «зеленого» строительства могут изначально стоить дороже, но могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы. Они также влияют на здоровье и качество жизни жильцов — важные результаты для организаций, занимающихся строительством доступного жилья. Выбор систем требует компромисса между стоимостью, качеством и экологическими характеристиками; задача состоит в том, чтобы найти подходящий набор систем с учетом стоимости проекта и приоритетов.

Стратегия 1: Сложите, стандартизируйте и упростите

Соблюдение основных рекомендаций по сантехнике может помочь контролировать расходы. При проектировании блока размещение «мокрых» стен для кухонь и ванных комнат вертикально и размещение их спиной к спине снижает сложность и стоимость сантехники.

Лифты тоже дорого обходятся в бюджете проекта. Строительные нормы диктуют, когда требуются лифты; как правило, здания выше трех этажей и/или более 12 квартир. В некоторых случаях преимущества строительства более крупного объекта с лифтами оправдывают дополнительные затраты. Для некоторых небольших проектов может быть возможно уменьшить или исключить лифты, но при этом создать доступное здание. Например, в одноэтажном здании четыре единицы окружают одну центральную лестницу. Квартиры на первом этаже доступны, и при наличии не более трех этажей в 12-квартирном здании большая часть пространства может быть отведена для проживания, а не для движения.

Стратегия 2. Создание долгосрочных сбережений за счет инвестиций в защиту окружающей среды

Многие некоммерческие организации, занимающиеся доступным жильем, хотят инвестировать в высокоэффективные оболочки, HVAC и водопроводные системы, которые могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы. Государственные программы доступного жилья могут еще больше стимулировать такие инвестиции, например, с помощью системы подсчета баллов, используемой для выделения налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC).

Некоторые разработчики подсчитали, что, хотя первоначальная стоимость высокопроизводительных систем может быть на 3-5% выше, снижение эксплуатационных расходов со временем компенсирует эти расходы. Однако как первоначальные затраты, так и будущие сбережения могут значительно различаться в зависимости от проекта, что усложняет принятие решений разработчиками. Более того, эксплуатация высокоэффективных зданий требует различного поведения от управляющих зданиями и жильцов.

Долгосрочное экологическое обоснование высокоэффективных зданий очевидно, и экономические соображения часто имеют смысл. Но разработчикам доступного жилья нужно больше возможностей для обмена передовым опытом и данными о производительности здания, чтобы выбрать правильную систему для своего проекта.

Сделать квартиры более доступными

Несмотря на то, что не существует панацеи для сокращения затрат в многоквартирном строительстве, интервью, проведенные с застройщиками, подрядчиками и архитекторами, выявили несколько факторов, которые могут помочь проектным группам создавать высококачественные, экологически безопасные квартиры по более низкой цене. доступные затраты.

Важна тесная координация всей проектной группы на протяжении всего процесса. Убедившись, что все члены команды согласны с целями проекта — качество жизни арендаторов, экологические показатели и доступность, — сохраняет единство команды по мере возникновения проблем и трудностей. Сотрудничество также создает основу для обмена передовым опытом в области новых строительных технологий, материалов и систем.

Методы, которые сокращают сроки разработки, напрямую приводят к экономии средств. Такие решения, как частая работа с надежными партнерами, инвестиции в предварительные исследования для предотвращения неизвестных факторов и частичное изготовление за пределами площадки, могут снизить затраты без ущерба для качества.

Даже лучшая проектная и строительная команда имеет ограниченные возможности для повышения доступности жилья, если местные политические условия создают ненужные препятствия. Политики должны лучше понимать, как строительные нормы и законы о зонировании влияют на проектирование и строительство квартир. Как указывалось ранее в этой серии, особого внимания заслуживают три типа нормативных изменений:

• Снижение требований к парковке . Требование меньшего количества парковочных мест вне улицы является одним из самых мощных рычагов для снижения затрат на строительство многоквартирных домов. В городах и районах с надежными системами общественного транспорта сокращение требований к парковке в соответствии с законами о зонировании должно быть главным пунктом действий.
• Зонирование не должно запрещать проекты эффективного размера . Проектирование здания на 20 квартир почти так же сложно и дорого, как проектирование здания на 100 квартир. Распределение фиксированных проектных затрат на большее количество квартир снижает удельные затраты. Тем не менее правила зонирования, такие как максимальная высота здания и соотношение площади к площади, часто ограничивают возможности застройщика строить более крупные и экономически эффективные здания. Местные органы власти должны убедиться, что законы о зонировании позволяют «записывать» доступные проекты.
• Сделайте процесс разработки короче, проще и прозрачнее .