Реставрация фасада здания: Особенности ремонта фасада здания из различных материалов — ООО «Лидинг»

Особенности ремонта фасада здания из различных материалов — ООО «Лидинг»

Жилые и промышленные строения имеют большой срок службы и способны выдерживать высокие нагрузки. Однако с течением времени здания постепенно утрачивают эксплуатационные характеристики и первоначальный внешний вид. Атмосферные осадки, дорожная грязь, сезонные колебания температур приводят к  разрушению фасадов. В результате ускоряется износ стеновых материалов, начинает крошиться кладка, ржавеют металлоконструкции в бетонных блоках.

Чтобы защитить здание от агрессивных воздействий и продлить срок его службы, необходим регулярный ремонт фасадов. Что входит в данную услугу и для чего нужна периодическая реставрация стен рассказано в нашей статье.

• В каких случаях необходим ремонт фасада?
• Для чего нужно ремонтировать фасад?
• Виды ремонта фасадов
  • Капитальный
  • Косметический
  • Текущий

• Особенности ремонта фасадов различного типа
  • Ремонт кирпичных фасадов
  • Реставрация фасадов из дерева
  • Ремонт оштукатуренных фасадов
  • Восстановление вентилируемых фасадов

• Этапы ремонта

В каких случаях необходим ремонт фасада?

Ремонт зданий требует серьезных финансовых вложений, поэтому многие владельцы недвижимости постоянно откладывают проведение восстановительных работ. Но есть ряд признаков, свидетельствующих о том, что объект нуждается в неотложной реставрации:

• Повреждение системы водоотведения. Разрыв или деформация водостока, воронки или других элементов приводит к тому, что стекание ливневых и талых вод происходит непосредственно по стенам здания. Постепенно это разрушает стеновой материал, ухудшает теплоизоляционные характеристики дома, приводит к образованию трещин в стенах. Если вовремя не устранить повреждение и не выполнить ремонт фасада, вода размоет фундамент, что может привести к частичному обрушению объекта.
• Деформация утеплителя в швах. Часто этой проблеме подвержены панельные многоквартирные дома. Штукатурка, закрывающая утеплитель, трескается, обнажая слой теплоизоляции. Под воздействием снега и дождя он отсыревает, набухает и быстро приходит в негодность. В результате теплоэффективность сооружения падает, стены в квартирах мокнут, на них появляется плесень.
• Разрушение более 35% площади облицовки. Если здание отделано штукатуркой — она трескается и отпадает, на кирпичной и бетонной кладке появляются высолы (белые соляные разводы), плитка — трескается и скалывается. Нарушение целостности облицовочных материалов открывает доступ к стенам — они подвергаются агрессивному воздействию факторов окружающей среды (осадки, ультрафиолет, гарь и копоть), что значительно сокращает срок эксплуатации здания.

Чтобы поддерживать фасад дома в хорошем состоянии, специалисты рекомендуют выполнять его косметический ремонт раз в 5–7 лет. Это поможет избежать серьезных проблем со стенами и фундаментом.

Для чего нужно ремонтировать фасад?

Ремонт фасадов зданий проводится для устранения обнаруженных повреждений, восстановления целостности облицовки или ее обновления. Выполняемые работы направлены не только на устранение эстетических дефектов — главное преимущество ремонта заключается в повышении эксплуатационных характеристик объекта и продлении срока его службы. В зависимости от выполненных манипуляций, ремонтной бригаде удается:

• Восстановить гидроизоляционный слой и защитить стены от негативного воздействия ливневых и талых вод.
• Улучшить теплоизоляцию объекта, способствуя снижению расходов на отопление.
• Повысить влаго- и паропроницаемость стен и предупредить появление высолов и плесени.

Реставрация позволяет обновить архитектурный образ здания, сделать его более комфортным для проживания или работы. Результат ремонта во многом зависит от того, какие строительные работы были проведены.

Виды ремонта фасадов

Специалисты выделяют три вида ремонта фасадов:

• Капитальный — направленный на устранение повреждений, способных привести к разрушению ограждающих конструкций.
• Косметический — необходимый для восстановления целостности облицовки и возвращения зданию презентабельного облика.
• Текущий — предполагающий выполнение плановых работ по обслуживанию объекта: устранение мелких дефектов, очистка стен от налета и грязи и так далее.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Капитальный

Капитальный ремонт фасада выполняется в следующих случаях:

• Обнаружение серьезных дефектов облицовки.
• Перепланировка здания и/или изменение его назначения (жилой дом переделывают в офисное здание или магазин).
• Частичное разрушение стен.

В капремонт могут входить различные виды работ:

• Восстановление кирпичной кладки, замена разрушенного материала стен.
• Дополнительная гидроизоляция швов.
• Замена теплоизолятора и утепление сооружения.
• Демонтаж поврежденных элементов водостока и установка новых водоотводов.

Как правило, капитальный ремонт фасадов зданий также предполагает полное удаление старой краски или штукатурки, снятие декоративных панелей. Трещины и сколы заполняют цементной смесью, затем стены грунтуют и шпаклюют. Завершающим этапом становится облицовка объекта новыми декоративными материалами.

Капремонт позволяет полностью изменить облик здания, защитить несущие конструкции от агрессивных воздействий окружающей среды, улучшить гидро- и теплоизоляцию постройки. Выполнять капитальный ремонт рекомендуется по мере обветшания здания, каждые 15–20 лет.

Косметический

Косметический ремонт необходим для поддержания эстетичного вида фасада здания. Он не предполагает выполнения серьезной реконструкции, но за счет обновления облицовки защищает стены от негативных воздействий и способствует увеличению срока эксплуатации объекта.

Этот вид ремонта обычно включает в себя следующие виды работ:

• Удаление устаревшего облицовочного материала.
• Герметизация швов.
• Выравнивание трещин и сколов, их заполнение штукатурной смесью.
• Грунтовка, шпаклевка стен.
• Покраска здания.

В ходе косметического ремонта удаляются участки потрескавшейся штукатурки, пятна грязи, разводы, плесень. В результате удается полностью восстановить первоначальный облик сооружения или изменить его экстерьер в соответствии с новым дизайнерским проектом.

Текущий

Текущий ремонт фасадов зданий направлен на устранение мелких дефектов и позволяет избежать серьезного разрушения стеновых материалов. Например, под текущими работами подразумевается:

• Удаление со стен граффити.
• Очистка от пятен грязи и водяного камня с помощью пескоструйного оборудования.
• Мойка фасада.

Регулярное обслуживание здания продлевает срок службы гидро- и теплоизоляции, сохраняет привлекательность облицовки постройки.

Особенности ремонта фасадов различного типа

Специфика ремонта фасадов зависит от вида наружной отделки здания. Сооружение может быть облицовано кирпичом, оштукатурено, покрашено, декорировано деревянными или вентилируемыми панелями. Рассмотрим особенности ремонта фасадов различного типа подробнее.

Ремонт кирпичных фасадов

Основные проблемы, которым подвержены фасады, отделанные кирпичом:

• Высолы: белые соляные разводы, возникающие из‑за воздействия ливневых и талых вод.
• Трещины и сколы: со временем кирпич теряет прочность, становится более рыхлым. В результате кладка деформируется.

Если здание долго находится в эксплуатации, кирпичная кладка может частично обвалиться — в таком случае сооружению необходима серьезная реставрация. Работы начинаются с оценки ущерба, нанесенного объекту. Если существенных дефектов нет, проводится косметический ремонт:

• Фасад очищается от солевых разводов, гари и копоти.
• Разрушенные кирпичи заменяются на новые.
• Трещины заполняются цементным раствором или шпатлевкой.

Главная задача специалистов заключается в восстановлении целостности кладки. Работы лучше проводить в рамках подготовки к наступлению осенне‑зимнего периода, до начала дождей: треснувший кирпич хорошо впитывает воду и быстро разрушается под ее воздействием.

Реставрация фасадов из дерева

Деревянный фасад чувствителен к высокой влажности, поэтому его необходимо регулярно обрабатывать антисептическим раствором. Он проникает глубоко в структуру древесины и заполняет ее поры, благодаря чему дерево теряет способность впитывать влагу. Это защищает стены от гниения и появления плесени. Также антисептики делают древесину непригодной для развития насекомых.

Главная особенность ремонта деревянных фасадов заключается в выборе средств, разработанных специально для обработки древесины. Регулярное обслуживание конструкций из дерева значительно увеличивает их срок службы и позволяет сохранить эстетичный внешний вид зданий.

Ремонт оштукатуренных фасадов

Штукатурка — один из наиболее популярных способов наружной отделки зданий. Она обладает хорошей паропроницаемостью, за счет которой стены дома «дышат» и внутри помещений создается здоровый микроклимат. Однако со временем штукатурка рассыхается, на ней появляются трещины, она осыпается. Предотвратить это можно с помощью своевременного ремонта.

Этапы работ следующие:

• Осмотр фасада на наличие явных и скрытых дефектов: пятен грязи, мест сколов штукатурки.
• Удаление старого покрытия.
• Грунтовка стен и их выравнивание.
• Оштукатуривание новой смесью.

Штукатурка для наружных работ не чувствительна в температурным перепадам и высокой влажности, быстро схватывается, легко очищается от загрязнений. Материал надежно защищает стены от воздействия атмосферных осадков и улучшает теплоизоляционные характеристики здания.

Восстановление вентилируемых фасадов

Вентилируемый фасад — многослойная конструкция, которая состоит из утеплителя и внешней декоративной панели (пластиковой или металлической). Такая наружная отделка здания считается долговечной, но и ей нужно регулярное обслуживание.

Ремонт вентилируемых фасадов заключается в замене поврежденных панелей на новые. Работы выполняются по следующему алгоритму:

1. Изучение состояния сооружения, выявление проблемных участков.
2. Демонтаж старого вентилируемого фасада, осмотр гидроизоляционного слоя и утеплителя.
3. Замена деформированных и износившихся панелей на новые.

Если клиента больше не устраивает вентилируемый фасад и он хочет полностью изменить внешний вид здания, ремонтная бригада использует другие отделочные материалы — например, штукатурку.

Этапы ремонта

Последовательность восстановительных работ во многом зависит от типа ремонта (косметический, капительный или текущий) и вида фасада. Но в большинстве случаев реконструкция состоит из одних и тех же основных этапов:

• Выезд специалистов на объект и определение объема работ. Бригада осматривает здание, проверяя состояние водостоков, кирпичной или бетонной кладки, отмечает наличие трещин, сколов, пятен грязи и плесени. После этого составляется подробное техническое задание, закупаются стройматериалы и подписывается смета.
• Подготовка к ремонту. Если здание нуждается в серьезном восстановлении, то до отделки фасада проводится реконструкция кровли и водосточной системы. Затем устанавливаются леса, снимаются временные конструкции (к примеру, рекламные растяжки и баннеры).
• Очистка поверхности. Специалисты удаляют старый облицовочный материал, устраняют высолы, очищают стены от пятен плесени и грязи. Для этого может использоваться как ручной инструмент, так и пескоструйное оборудование, специальные химические составы.
• Восстановление гидро- и теплоизоляции здания. Данный этап проводится только в случае выполнения капитального ремонта.
• Заполнение швов и трещин цементным раствором или штукатуркой.
• Грунтовка, выравнивание стен с помощью шпатлевки, подготовка к финишной отделке.
• Оштукатуривание или покраска фасада. В случае использования вентилируемых панелей — их установка.
• Разборка лесов и сдача объекта заказчику.

Стоимость и сроки ремонта фасадов зданий зависят от сложности восстановительных работ и оговариваются с клиентом на этапе формирования технического задания. Если вы хотите узнать больше о восстановлении стройобъектов, свяжитесь со специалистами ООО «Лидинг».

Наша компания специализируется на ремонте фасадов административных, жилых, общественных и производственных зданий. В комплексные услуги входит:

• Работа с поверхностями из любого материала — кирпич, бетон, камень, дерево и т. д.
• Различные варианты финишной отделки — оштукатуривание, покраска, установка вентилируемых панелей.
• Строгое соблюдение технологий — работы проводятся с установкой строительных лесов и привлечением спецтехники при необходимости.

В ООО «Лидинг» вы можете заказать как косметический, так и капитальный ремонт фасадов зданий. Мы сотрудничаем как с коммерческими, некоммерческими организациями, так и с государственными заказчиками, а также с частными лицами. Узнать ориентировочную цену можно в специальном разделе или по бесплатному номеру телефона, указанному на нашем сайте.

виды, особенности и периодичность проведения

Сложно сказать, какая часть здания является главной: фундамент, крыша, несущие стены или фасад. Каждая из них имеет свое назначение и только все вместе они делают строения полноценными. Фасад заслуживает особого внимания, потому что именно он формирует мнение людей о самом здании и о компании, которой он принадлежит или которая в нем размещается. По этой причине ремонт фасада стоит обсудить отдельно.

Когда нужно ремонтировать фасад

Фасад ремонтируют при проведении плановых видов ремонта: текущего и капитального. Текущий ремонт делают раз в два-три года, капитальный – раз в 10 лет. Если их не проводить, фасад, как и все здание, постепенно будет приходить в негодность. Мы можем выделить несколько признаков того, что ремонт назрел:

• Разрушена часть облицовочного покрытия. В этом случае стена остается без защиты и подвергается внешним атмосферным воздействиям. Если ничего не предпринимать, срок службы здания уменьшится.
• Деформирован или поврежден слой теплоизоляции. В такой ситуации утеплитель уже не может выполнять свои функции, поэтому энергоэффективность здания ухудшится, стены начнут намокать, а в помещениях появится плесень.
• Повреждена система водоотведения. Это приведет к тому, что ливневые и талые воды начнут стекать прямо по фасаду и стенам. В результате облицовочный материал потрескается, теплоизоляция резко ухудшится, в стенах появятся трещины, в худшем случае может пострадать фундамент здания.

Внешний вид фасада можно поддерживать с помощью регулярных текущих ремонтов

Какие задачи решают при ремонте фасада

Во время ремонта фасада не только возвращают или изменяют его внешний вид, но и решают несколько других важных задач:

• восстанавливают или улучшают теплоизоляцию;
• предупреждают появление плесени и солевых пятен;
• восстанавливают гидроизоляционный слой и защитное облицовочное покрытие;
• увеличивают срок безаварийной службы строения.

Каким может быть ремонта фасада

Ремонт фасада, как и здания целиком, может быть текущим (косметическим) или капитальным.

Текущий ремонт проводят для сохранения привлекательного внешнего вида фасада. При его выполнении:

• фасад очищают от загрязнений;
• заделывают трещины, выбоины и другие небольшие повреждения;
• восстанавливают облицовочное покрытие и архитектурные элементы.

Капитальный ремонт фасада – более трудоемкий. При его проведении:

• выполняют гидроизоляцию швов;
• заменяют теплоизоляционный материал;
• при наличии разрушений восстанавливают основной материал стен;
• заменяют поврежденные элементы водостока;
• наносят новое облицовочное покрытие.

Как ремонтируют фасады

При ремонте одни и те же подходы нельзя использовать для фасадов разного типа.

Как ремонтируют деревянные фасады

Древесину разрушает влага и насекомые-вредители. Поэтому главная процедура при ремонте деревянных фасадов – обработка антисептическими составами. Они не дают дереву впитывать влагу, защищают от появления плесени и гниения, делают поверхность непривлекательной для насекомых.

Как ремонтируют оштукатуренные фасады

Штукатурка утепляет стены и защищает поверхность от агрессивных факторов и атмосферных воздействий. Метод утепления и ремонта фасада посредством нанесения штукатурки до сих пор является наиболее распространенным, так как требует невысоких материальных затрат, а также помогает придать зданию привлекательный внешний вид.

Кроме того, оштукатуривание фасада повышает огнестойкость здания и способствует сохранению тепла в доме. Но со временем она все-таки разрушается. В этом случае облицовочное покрытие придется восстановить или заменить полностью, а перед этим фасад понадобится прогрунтовать.

При ремонте этого фасада понадобится восстановить слой штукатурки

Как ремонтируют кирпичные фасады

Кирпичные фасады со временем могут потрескаться или деформироваться. В худшем случае часть кладки разрушится. При ремонте покрытие нужно очистить от загрязнений и солевых разводов, выровнять стену, а затем нанести раствор (при этом контролируется качество приготовленного раствора и толщина покрытия). Такие работы нужно проводить до осенних дождей, чтобы незащищенный фасад не промок.

Здесь понадобится восстановить часть кирпичной кладки

Мы назвали далеко не все виды отделочных материалов, которые используются при проведении фасадных работ. У нас достаточно опыта для того, чтобы провести ремонт любой сложности – звоните или пишите нам, мы проконсультируем вас и рассчитаем предварительную стоимость работ.

Руководство по восстановлению фасада в 2022 г. – Привлекательные фасады зданий : определяет важные приоритеты фасада

Фасад вашего здания играет центральную роль в эстетической ценности вашей собственности. Современный, ухоженный внешний вид производит сильное первое впечатление, укрепляет вашу репутацию и привлекает выгодных арендаторов и клиентов.

Включив упреждающее восстановление фасада в программу технического обслуживания здания, вы сможете сохранить эти преимущества и снизить стоимость ремонта в долгосрочной перспективе. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о наших четырех основных причинах, по которым вам следует задуматься о реставрации и обслуживании фасада.

1. Индивидуальное профилактическое обслуживание повышает ценность фасада

Профилактическое обслуживание вашего фасада включает в себя выбор подходящих методов очистки и используемых продуктов. Поскольку каждый объект уникален, техническое обслуживание должно быть адаптировано с учетом ряда факторов, таких как размер здания и материалы, географическое положение и типы повреждений, которые необходимо устранить.

Типы профилактического ухода за фасадами

Реставрация металла возвращает цвет и блеск объектам, включая анодированный алюминий, нержавеющую сталь и медь, а также создает слой защиты от повреждений в будущем.

Оконные рамы выцветают или приобретают неприглядный меловой вид. При своевременном обращении правильные методы ухода восстанавливают правильный цвет и блеск. Краски с высокими эксплуатационными характеристиками могут обновить внешний вид оконных рам или скрыть необратимые повреждения.

Профессиональная реставрация стекла устраняет травление, повреждения от жесткой воды, окисление и другие проблемы, с которыми нельзя справиться только путем очистки. Оконное стекло уязвимо перед жесткой водой и накоплением влаги, ультрафиолетовым излучением, экстремальными температурами и осадками. Он также допускает злоупотребления во время производства, распространения и строительства.

Реставрация каменного фасада включает очистку и герметизацию для защиты от повреждений в будущем. Другие услуги по уходу за камнем включают промывку под давлением, удаление вандализма или граффити, а также удаление высолов с кирпичных поверхностей.

2. Повреждение фасада со временем накапливается

Одна из причин, по которой реставрацией фасада легко пренебречь, заключается в том, что большая часть повреждений накапливается медленно, в течение месяцев или даже лет, а не в результате одного драматического события.

Вот лишь несколько факторов, влияющих на повреждение фасада:

• Характеристики здания, включая возраст, строительные материалы и текстуру
• Объем и тип движения транспорта 
• Местный климат, включая высокие или низкие температуры, сильные ветры и осадки
• Солевые и органические отложения в прибрежных районах, таких как Гавайи и Флорида
• Загрязнения и загрязняющие вещества, которые со временем накапливаются и могут включать кислотные дожди, промышленные выбросы или окисление окружающей среды

3. Пренебрежение техническим обслуживанием сейчас равносильно более дорогостоящему ремонту в будущем

Значительный износ снижает стоимость вашей собственности и может стать угрозой безопасности. Кроме того, чем дольше вы ждете, тем сложнее и дороже починить.

• Загрязнение пылью, грязью и другим мусором не только ухудшает внешний вид вашего здания. Он также скрывает структурные дефекты, такие как износ, коррозия, изломы и трещины, поэтому они, скорее всего, останутся незамеченными.
• Вредное проникновение воды может ослабить конструкцию, увеличивая риск несчастных случаев, включая падение обломков или даже разрушение фасада. Вы также можете быть привлечены к ответственности за травмы, вызванные несчастными случаями, в которых небрежное отношение к ущербу было фактором.

4. Осмотр фасада подскажет, что следует расставить по приоритетам

Регулярные осмотры, проводимые надежным поставщиком услуг, — это первый шаг к тому, чтобы сделать реставрацию фасада рутинной частью ведения бизнеса, а не чем-то, что вы откладываете на потом.

• Ищите повреждения поверхности, такие как деформация, растрескивание, незатянутые винты, оседание зданий или смещение, а также протечки воды.
• Проверьте все отверстия в здании, которые могут быть источником утечки воды, такие как двери, окна и вентиляционные отверстия.
• Определите структурные повреждения, которые могут привести к утечкам или скоплению влаги, включая трещины, исчезновение герметиков и загрязняющих веществ.
• Осмотрите элементы крыши на наличие повреждений, включая наличники и отливы, а также на засорение желобов, водосточных труб и стоков мусором.

Ведите подробные записи обо всех результатах проверки, а также о результатах предыдущего технического обслуживания и ремонта.

Есть вопросы по реставрации фасада вашего объекта? Свяжитесь с Mid America Specialty Services сегодня!

Как понять, что пришло время — ремонт и реставрация фасада

Когда вы закрываете глаза и представляете себе любое здание, вы, скорее всего, представляете себе его фасад – внешнюю оболочку, которая защищает и вмещает в себя всю суету, происходящую внутри . В жилом доме фасад — это то, что отделяет обитателей здания от элементов и злоумышленников. Таким образом, крайне важно, чтобы фасад регулярно осматривался, обслуживался и обслуживался, чтобы гарантировать его безопасность и функционирование по назначению. Для общественной ассоциации ответственность за это ложится на правление или руководство. Хотя методы и процедуры могут различаться, уход за фасадом должен быть главным приоритетом для каждой ассоциации.

(Не)движущиеся части

Стандартный фасад состоит из множества частей, и все они должны быть в рабочем состоянии, чтобы большая конструкция не начала давать сбои.

«Мы рассматриваем экстерьер здания – или «оболочку» здания – как систему различных компонентов: кровля, отделка, окна, наружная облицовка (в том числе черепица, обшивка, кирпич, EIFS [система отделки внешней изоляции] и т. ), а также все сопутствующие элементы и детали», — объясняет Роберт Х. Макбрайд, генеральный директор Dartmouth Group, фирмы по управлению недвижимостью в Бедфорде, штат Массачусетс. «Очень сложно — и, возможно, неразумно — рассматривать каждый из них по отдельности; все они интегрированы, чтобы обеспечить предусмотренную функцию защиты конструкции здания и интерьеров, в первую очередь от проникновения воды».

Управляющий и/или соответствующие члены правления должны ознакомиться с фасадом своего здания или зданий, чтобы лучше понимать, когда что-то может быть не так. «Посредством ежедневных осмотров становится ясно, что необходим ремонт или, по крайней мере, профессиональная консультация», — говорит Фрэнк Анастази, менеджер общественной ассоциации Ривервуда в Порт-Шарлотте, Флорида. Оставьте свой фасад наедине с собой слишком долго, и «вы начнете замечать гниение, будете получать больше жалоб на протечки от домовладельцев, увидите облупившуюся краску или треснувшее дерево… общий вид просто начинает выглядеть довольно плохо», — говорит Анастази. . Далее он добавляет: «И вы должны знать срок полезного использования вашего фасада через свой отчет о резервах, и в это время вы сможете визуально оценить, выглядит ли все не так хорошо».

Неспособность правильно оценить первопричины или небольшие признаки износа может привести к эффекту «заклеивания дыры от пули», когда вы лечите только симптомы более серьезной проблемы, а не устраняете ее. «Когда индивидуальный, поэтапный ремонт больше невозможен или экономически неэффективен, возможно, пришло время подумать о капитальном ремонте», — предупреждает Келли Рик, управляющий недвижимостью Draper and Kramer, Incorporated в Чикаго.

Первопричины

Чтобы определить наличие проблемы и источник этой проблемы, полезно понять основные причины ухудшения состояния фасада и явные признаки того, что она, возможно, уже возникла.

«На это влияет множество факторов, в том числе погода, отсутствие профилактического обслуживания, движение зданий, качество строительных материалов, возраст…» — говорит Рик. «Важно помнить, что маленькие проблемы становятся большими, если их не решать. Ищите трещины, сколы бетона, износ металлического фартука, выход из строя оконных уплотнителей, внутренние протечки… все зависит от типа фасада. И, надеюсь, до этого не дойдет, но куски, падающие со здания, определенно являются тревожным сигналом».

«В зависимости от характера конструкции — т. е. обшивки или кирпичной кладки — признаки износа могут быть очевидными, а могут и не быть», — добавляет Макбрайд. «В вагонке — или деревянном, виниловом, цементном сайдинге, таком как HardiPlank — характерными признаками обычно являются гниль, отслаивающаяся краска или внутренние протечки. Самый важный следующий шаг — остановиться; не просто заменить сгнивший материал или перекрасить. Крайне важно найти источник любого проникновения воды. По нашему опыту, в девяти случаях из 10 причиной является сбой в установленной прошивке. Необходимо провести всестороннее исследование, чтобы определить, является ли проблема изолированной или системной. Крайне важно исследовать пересечения, т. е. крыша-стена, стена-боковая стена, крыша-дымоход и так далее. В ходе этого процесса необходимо провести оценку базовой структуры. Есть ли обширная гниль в обшивке стен? Подоконники и рамы сгнили? Есть ли значительный прогиб или провисание обшивки крыши?»

Другим важным вопросом здесь, конечно же, является стоимость. Отсутствие обслуживания со стороны ассоциации может быть связано с отношением к тому, что выполнение профилактической или крупной работы будет слишком дорогим, и поэтому правление может принять образ мышления «незнание — это блаженство».

«Как правило, по мере того, как сайдинг стареет, а здание все больше изнашивается погодными условиями, затраты на уход за всем начинают расти, что в конечном итоге требует гораздо больше денег, чем изначально», — говорит Анастази. «В конце концов вещи выглядят очень плохо, и их нужно заменить. Как правило, сообщества любят растягивать дела, [и], к сожалению, ассоциации часто не в состоянии сделать большую работу, откладывая на будущее. Когда здания доходят до точки, когда необходимо заменить сайдинг, у ассоциации нет времени на ее стороне, поэтому поэтапное внедрение не вариант. Эти сценарии требуют немедленной оценки, и большинство ассоциаций пойдут и возьмут ссуду, а затем распределит финансовое бремя во времени, таким образом, не оказывая серьезного финансового воздействия на всех жителей. И некоторые ассоциации используют комбинацию резервных денег и этого кредита, чтобы уменьшить финансовые последствия».

Чего ожидать, когда вы ожидаете (фасадные работы)

Когда крупный проект фасада неизбежен, совет должен принять решения, включая выбор поставщика, график проекта (и его потенциальное нарушение нормальной жилой застройки). деятельность), стоимость, влияние на привлекательность и т. д. Важно сотрудничать со знающими, компетентными профессионалами, которые могут помочь сориентироваться в том, что иногда может быть сложным и длительным процессом.

«Важно консультироваться с инженерами и архитекторами, а также согласовывать обходы с подрядчиками», — говорит Райан Кинсер, старший менеджер по недвижимости и директор службы консьержей DDG, компании по недвижимости с офисами в Нью-Йорке, штат Калифорния, США. и Флорида. «После обзоров, соображений, альтернатив и предложений снова обсудите все с инженерным или архитектурным консультантом и тесно согласуйте с советом для выбора рекомендованного участника торгов и запланированного графика. Поставщики участвуют в стандартном процессе торгов и могут быть выбраны на основе профессиональных рекомендаций, наблюдения за работой, прошлых торгов или работы на других должностях. Тщательное рассмотрение, последующие проверки, планирование и составление бюджета — все это играет роль в выборе».

«Мобилизация проекта фасада стоит денег, поэтому вам нужно нанять инженера-строителя или архитектора», — добавляет Рик. «Это будут ваши лучшие потраченные деньги. Определите, что нужно сделать как минимум, а также то, что следует сделать, потому что вы не хотите возвращаться к этому в следующем году, и есть ли какая-либо связанная с этим работа, которую было бы экономически выгодно выполнить сейчас (покраска 100 процентов высота здания вместо того, чтобы просто покрывать только что отремонтированные участки, например. ) Получите предложения по всем этим вещам и опросите подрядчиков с учетом вклада и рекомендаций вашего инженера-строителя. Проверьте ссылки. При необходимости проводите дополнительные раунды торгов, пока не будут установлены объем работ и бюджет. Исследуйте со страховкой, чтобы узнать, покрывается ли какая-либо работа. Представить всю информацию на доске. Проведите информационные встречи с владельцами, чтобы сообщить им, что необходимо, включая смету расходов. Поговорите с банками и получите информацию о финансировании, которое зависит от стоимости и наличия резервных средств. Получите информацию об отдельных кредитах, если специальная оценка является возможным сценарием финансирования. Как только финансирование будет урегулировано, наймите подрядчика, получите разрешение и выполните работу».

Степень разрушения проекта зависит от характера работ, но правление всегда должно учитывать, как любое строительство повлияет на жизнь жителей. «Нарушения, вызванные шумом (например, отбойными молотками), пылью, запахом (от мембраны, краски или подготовительных работ) и общим отсутствием уединения — мы говорим о рабочих, слоняющихся за окном вашего 30-го этажа — невозможно переоценить», — предостерегает Рик. . «Соседи будут звонить олдермену по поводу ваших защитных навесов на тротуарах, возможно, вам придется закрыть подъезд и закрыть парадные входы, жители не могут выходить на балконы в рабочее время на случай падения инструментов …. это продолжается и продолжается».

«У меня были проекты, в которых я разбирался прямо до 2 x 4 шпилек, мне приходилось снимать изоляцию, что угодно… и когда случается что-то серьезное, это действительно будет разрушительно», — добавляет Анастаси. «У вас может быть ограниченный доступ к зданиям, потеря доступа к парковочным местам, мусорные баки на территории, общий шум, закрытие некоторых удобств. Это строительная зона, и большой проект в большом здании может занять целый год, поэтому на жителей могут напасть со всех сторон, и с этим нужно смириться».

Важно честно и открыто говорить о масштабах строительства; Правления или руководство, стремящиеся приукрасить вещи, скорее всего, столкнутся с удивленными и разгневанными жителями. «Общение, уведомления и, при необходимости, координация с соседями могут играть определенную роль в общем процессе строительства», — говорит Кинсер.