Обложить дом: Чем обшить дом снаружи: дешево и красиво, фото, цена

Обложить дом: Чем обшить дом снаружи: дешево и красиво, фото, цена

Облицовка дома кирпичом – ООО «Градостроитель»

Один из распространенных вариантов отделки всех типов загородных домов – облицовка дома кирпичом. Этот вид отделки привлекателен тем, что смотрится красиво и стильно; внешне кирпичные дома выглядят основательно  и солидно, даже если внутри, под кирпичной кладкой, скрывается деревянный сруб или пеноблоки; и она, к тому же, весьма долговечна: построил и забыл.

Надо, однако, иметь в виду, что кирпич бывает разным. Хороший, качественный кирпич, действительно, служит очень  долго. Качество кирпича определяется, главным образом, его морозостойкостью, которая измеряется в числе циклов замораживания/размораживания. Хороший облицовочный кирпич имеет 50 циклов замораживания/размораживания и более.

Варианты кирпичной облицовки

Существует множество разновидностей облицовочного кирпича, отличающихся цветом, фактурой, формой поверхности и технологией производства. Соответственно, можно подобрать варианты облицовки в разных архитектурных стилях.

В частности, облицовка  фасада дома кирпичом темного цвета с выраженной рельефной фактурой придает зданию облик старинного замка. Декоративные элементы фасадов сложной формы можно обложить фигурным (фасонным) кирпичом. Клинкерный кирпич, который выглядит чрезвычайно декоративно, обладает к тому же наименьшим водопоглощением и повышенной морозостойкостью. Глазурованный кирпич различных оттенков часто используется при дизайнерской отделке фасадов, скажем, в стиле модерн.

Декоративную кладку облицовочным кирпичом можно вести не на обычном растворе, а на готовых кладочных смесях разнообразных цветов, – получается очень красиво. Примером таких смесей может послужить «Vetonit». Красоту кладочных швов подчеркивает фаска, выполненная на ребрах кирпичей, – стиль, также характерный для компании «Terca».

Особенности технологии

Вне зависимости от того, из чего построена коробка дома, между облицовочным кирпичом и основной стеной оставляют вентиляционный зазор.

Если выполняется облицовка деревянного дома, то вентиляционный зазор предохраняет деревянные, сложенные из бруса, стены от плесени и гнили, а утеплитель, если дом утепленный, – от увлажнения.

То же самое можно сказать и про строительство домов из кирпича: по действующим теплотехническим нормам их нужно утеплять, а значит, вентиляционный зазор необходим.

Строительство домов из пеноблоков с последующей обкладкой кирпичом также ведется с оставлением вентиляционного зазора: хотя такие дома и не нуждаются в добавочном утеплении, но из-за высокой паропроницаемости пенобетона и газосиликата на границе с кирпичной кладкой в отсутствие вентиляционного зазора стала бы конденсироваться влага, увлажняя стены и вызывая в доме сырость.

Продухи в нижней части кирпичной облицовки, нужные для того, чтобы в вентиляционном зазоре свободно циркулировал уличный воздух, оставляют не в первом, а во втором ряду кирпича, чтобы их в процессе строительства не завалило раствором. Эти продухи выглядят либо как окошки, закрытые решеткой или сеткой, либо как не заполненные раствором вертикальные швы, в которые вставлены пластмассовые сегментированные вкладыши.

Облицовочную кладку необходимо связать с основными стенами дома. Классический способ заключается в использовании стальной оцинкованной сетки. Недостаток этого способа в том, что, несмотря на оцинковку, сетка все равно со временем ржавеет и разрушается.

Связи из композитных материалов – углепластика или базальта – не разрушаются, но в этом случае кладочные швы в основной стене и облицовке должны совпадать по высоте.

Используются гибкие связи из нержавейки, имеющие форму полосок, – такие связи могут применяться, если кладочные швы не совпадают.

Также применяются связи из нержавейки, которые крепятся при помощи дюбелей, если основная стена сложена из пеноблоков, или вкручиваются в деревянную стену, как саморезы. В случае облицовки утепленных деревянных домов подобные связи, снабженные специальными «зонтиками», прижимают к стене утеплитель. При облицовке дома из пеноблоков кирпичом эти связи могут быть установлены в любом месте и не зависят от расположения кладочных швов. Поэтому их можно использовать и в том случае, если на этапе кладки стен из пеноблоков никакие связи не были заложены.

На этапе проектирования важно не забыть учесть толщину кирпичной облицовки с вентиляционным зазором, которая добавится к толщине основных стен, чтобы на ленте цоколя была предусмотрена площадка соответствующей ширины.

Вопросы стоимости

Облицовка дома кирпичом – сравнительно дорогостоящий вид наружной отделки. Облицовка кирпичом деревянного строения обойдется, в самом деле, дороже, чем отделка декоративной доской или, тем более, виниловым сайдингом.

Однако по сравнению со штукатуркой кирпичная облицовка каменного дома далеко не всегда обойдется существенно дороже. Конечно, если сравнивать с обычной штукатуркой, то разница окажется довольно значительной. Однако обычную штукатурку, в принципе, можно применять лишь на неутепленных кирпичных стенах, которые не отвечают современным требованиям по теплосбережению.

На стенах из газосиликата или пенобетона, а также на утепленных кирпичных стенах («мокрый фасад»), приходится использовать сравнительно дорогие составы, обладающие высокой паропроницаемостью, и цифры оказываются вполне соизмеримыми. В этом случае облицовка кирпичом окажется не намного дороже других способов наружной отделки.

Как обложить дом кирпичом

Одним из дорогостоящих, но очень эффективных методов внешней отделки дома является облицовка его кирпичом. В данном случае можно достичь превосходных результатов, поскольку:

  • значительно продлевается срок эксплуатации дома;
  • дом приобретает новый, более привлекательный фасад;
  • здание получает дополнительную звуко- и теплоизоляцию;
  • повышается респектабельность здания, т.е. в дальнейшем такой дом можно продать дороже.

В качестве облицовочного материала кирпич применяется уже очень давно. В отличие от некоторых других видов отделки, кирпичная облицовка – это наиболее добротная реконструкция дома и выполняется она на очень продолжительный период времени. По сути, хозяин, в результате облицовки стен кирпичом, получает новый дом. Ведь разнообразие дизайнов за счет применения различных типоразмеров кирпича и особенных видов кладки, превращает, потемневший от времени, деревянный дом в великолепное современное здание.

Проведите тщательную ревизию: для того чтобы быть уверенным в целесообразности проведения облицовки дома кирпичом, необходимо тщательно обследовать конструкции дома на целостность. При необходимости проведите капитальный ремонт: замену бревен, балок перекрытия, усиление фундамента. Фундамент в данном случае нужно рассматривать в перспективе его усиления с целью опирания на него вновь возводимых кирпичных стен.

Как рассчитать стоимость материалов

Продумайте вариант усиления или сооружения фундамента, цоколя, посчитайте примерный расход материала. Необходимо тщательно обработать стены деревянного дома противогрибковым средством. Расход препарата указывается на упаковке, стены рекомендуется обрабатывать дважды, поэтому норму расхода, указанную в инструкции нужно умножать примерно на 1,5. Второй слой впитывается не так интенсивно, как первый. Приобретите арматуру, с ее помощью можно усилить кладку стен.

В качестве утеплителя можно использовать керамзит, минвату, стекловату или другой тепло- и звукоизоляционный материал. Нельзя в качестве изоляционного материала использовать рубероид, поскольку он имеет очень низкую теплопроводность, а наружные стены дома нуждаются в правильном тепловом балансе.

Для кладки кирпича используется раствор, который состоит из известкового теста, цемента, песка и воды. Соотношение компонентов: на 1 часть цемента берется 1 часть известкового теста, 4 части просеянного песка, вода добавляется по мере замеса до нужной консистенции. Известь в некоторой степени может со временем проступать на поверхности стены, поэтому при использовании ярких цветов кирпича лучше использовать раствор на основе специальных сухих смесей.

На один квадратный метр потребуется около 55 штук кирпичей стандартного размера. Чтобы рассчитать площадь кладки, необходимо рулеткой измерять длину и высоту стен, перемножить и сложить все величины за вычетом площадей окон, дверей.

Какой применить кирпич?

Наличие огромного выбора кирпича, который можно применить для облицовки дома, позволяет создать индивидуальный фасад. Для отделки фасада можно применять облицовочный кирпич различных марок. Можно применить гладкий или фактурный кирпич, цветной, силикатный, керамический или получаемый методом полусухого гиперпрессования.

Полнотелый облицовочный кирпич наиболее устойчив к неблагоприятным агрессивным средам, обладает высокой прочностью, низким влагопоглощением и морозоустойчивостью. Но, поскольку стены все же будут частично защищены крышей, то смело можно выбирать материал, исходя из эстетических предпочтений. Морозостойкость материала при этом должна быть F25, F35 или F50, влагопоглощение не менее 6%. Марка F25 подойдет для южных регионов, F35 – для средней полосы РФ, а F35 можно применять в самых суровых морозных условиях.

При выборе кирпича внимательно осматривайте его:

  • поверхность кирпича должна иметь однородный окрас;
  • не должно быть трещин, сколов и расслоений;
  • форма и размеры должны соответствовать заявленному стандарту;
  • грани должны быть четкими.

Подготовка фундамента

Если дом строился без учета нагрузки кирпичной облицовки, то необходимо обязательно усилить фундамент или соорудить новый. В качестве оптимального варианта можно рассмотреть ростверковый фундамент.
Ростверк – часть свайного фундамента, располагающаяся поверх свай и распределяющая нагрузку. Выполненный в виде плит, балок, ростверк объединяет головки свай и служит опорой для возводимых стен.
Такую модель фундамента рекомендуется рассматривать в числе приоритетных, поскольку монтаж свай не нанесет вреда целостности существующего фундамента и это достаточно быстрый способ устройства качественной опорной конструкции.

Новый фундамент должен сооружаться с расчетом, что расстояние между будущей кирпичной кладкой и существующей стеной дома не будет превышать 6 сантиметров. Для прокладки изоляционного материала и обеспечения вентиляции фасада достаточно оставлять зазор в 3 — 6 см. Закладывается фундамент под облицовку на глубину промерзания грунта.

Перевязка фундаментов обязательна в случае сооружения нового, выполняется она перед заливкой дополнительного следующим образом:

1) В существующем фундаменте сверлятся отверстия с отступом на 100 мм от верха под углом 15 – 200 вниз, диаметр отверстий 12 мм, глубина: 100 мм в бетонное основание; 200 мм – в кирпичное.
2) В отверстия вбивается арматура 12 мм с расчетом, что ее концы остаются снаружи на 150 мм.
3) При заливке дополнительного фундамента, арматура останется в его полости.

В том случае, если существующий фундамент достаточно мощный, широкий и позволяет размещение на нем кирпичной облицовки, то нет необходимости его усиления или строительства дополнительного.
Принимая во внимание то, что толщина самой облицовки должна быть 12 см, обязателен зазор 3 – 6 см, толщина требуемого фундамента под облицовку должна быть не менее 25 см.

Для чего нужен цоколь?

Цоколь – это прослойка между фундаментом и облицовкой, он может быть элементом основной кладки и выполняться из кирпича. На цоколь ложится основная нагрузка: механическая от стен, влажностная от попадания осадков, поэтому для него можно использовать только прочный кирпич с самыми устойчивыми характеристиками. Для изготовления цоколя можно использовать кирпич б/у, важно только, чтобы он был хорошего качества.

Выступающий цоколь – достаточно распространенный тип конструкции для загородных домов. Выступающий цоколь может быть задуман из соображений эстетики или с целью дополнительной защиты подвального помещения. Такой тип конструкции требует сооружения слива, т.е. сам цоколь должен иметь уклон от стены и гидроизолирован.
Западающий цоколь наиболее часто используется при обустройстве облицовки дома кирпичом. Такой тип наиболее практичен, поскольку не требует устройства дополнительного слива: осадки, стекая со стен дома, не попадают на него. Кроме того, защищенным остается гидроизоляционный слой: на него осадки вообще не влияют, что, в свою очередь, предохраняет облицовку от разрушения.

Выполнение кирпичной кладки

Кладку выполняют на гидроизоляционный слой, который укладывают на цоколь. Как правило, это полоса рубероида, уложенная в 3 слоя. Гидроизоляция предохраняет нижние слои кладки от излишнего увлажнения. Для того чтобы оптимально рассчитать расстояние от существующей стены и исключить, по возможности, применения нецелых кирпичей, следует до начала выполнения кладки примеряться: без раствора разложить первый ряд кладки.

При соблюдении расстояния кладки от стены в 6 см, можно делать выносы кладки. Но они не должны располагаться от стены дальше, чем на 10 см. При превышении зазора 6 см, кирпичную кладку необходимо связывать с существующей стеной. Для этого используются длинные гвозди 100 мм со шляпками. В тех случаях, когда длина гвоздя окажется недостаточной из-за неровности бревен, рекомендуется наращивать гвозди с помощью стальной проволоки диаметром 2 мм. Т.е. к забитому гвоздю привязывается проволока, которая укладывается в раствор между кирпичами. Проволока двойная доводится до середины кирпича прямо, затем разводится: один конец вправо, другой – влево. Перевязку выноса ведут в каждом ряду с шагом 50 см. Гвоздь нужно стараться забивать выше середины бревна под углом 450.

Кладку ведут снизу, не нужно спешить возводить стены. Необходимо тщательно контролировать вертикаль и горизонталь с помощью отвесов и водяных уровней. Во избежание вымывания раствора дождем, выполненную кладку, во время перерывов на отдых, необходимо накрывать полиэтиленом, брезентом, плотной мешковиной или другим гидроизоляционным материалом. Вручную раскалывать кирпич не так просто, тем более, если требуется большое количество кусков не стандартных размеров, лучше использовать для этого станок.

Рекомендуемая толщина шва при возведении облицовки из кирпича – не более 13 мм. Для контроля толщины швы пользуются рейкой-порядовкой. Каждые 5 рядов необходимо контролировать толщины швов. Вычислите, какая должна получиться высота с учетом швов. В том случае, если расчеты не сошлись с реально существующим размером, обязательно исправьте положение при укладке следующих 5 рядов кирпичей, увеличивая или, наоборот, уменьшая количество раствора.

Облицовку производят, укладывая 1 слой кирпича на ребро или плашмя. Необходимо производить перевязку швов в каждом ряду. Для этого используют полоски шириной примерно 2 см из кровельного железа. Разрезать железо можно с помощью болгарки или ножницами по металлу. Длина полосок определяется из расчета, чтобы можно было прибить их к деревянным бревнам и заводить в полость кладки, закрепляя раствором. Норма устройства перевязки: 1 полоска на каждые 13 рядов кладки по высоте с шагом не более 1 метра по горизонтали.

Продухи необходимы для осуществления вентиляции деревянных стен дома, для их устройства необходимо предусмотреть отверстия в кладке из расчета 75 см2 на 20 м2 от площади фасада. Деревянные стены, защищенные кирпичной кладкой от осадков и ветровых нагрузок, обеспеченные правильной вентиляцией, способны служить вечно. Во избежание проникновения внутрь обшивки грызунов, птиц, продухи необходимо защитить металлической сеткой.

Рекомендуется не доводить кирпичную кладку до карниза дома на 1 ряд, это обеспечит хорошую вентиляцию фасада.

Одному невозможно справиться с такой объемной работой, как облицовка дома кирпичом. Если вы хотите существенно сэкономить и не нанимать специальную бригаду, то должны тщательно продумать весь процесс реконструкции. Изучите советы специалистов, при необходимости, пообщайтесь на строительных форумах и там задайте вопросы по существу, ведь вам все равно придется кого-то брать в помощники. При этом вам нужно будет руководить процессом. Заведите блокнот и записывайте свои планы и расчеты.

Подумайте, где будете хранить строительные материалы, достаточно ли у вас инвентаря, оборудования и инструментов? Вам понадобятся лестницы, стремянки, большие емкости, дрель, болгарка, станок для резки кирпича, набор слесарных инструментов, спецодежда (обязательно несколько пар удобных рукавиц по сезону).

Постарайтесь закупить кирпич одной партии сразу, также, по возможности и все остальные материалы. Приобретайте все в одном месте оптом, за счет этого можно существенно сэкономить. Многие компании практикуют продавать товар в рассрочку без участия банка. Если у вас нет возможности купить все на наличный расчет, воспользуйтесь возможностью рассрочки платежа.

Поделитесь ссылкой в социальных сетях

Комментарии

Читайте также

зон наложения жилья (HOZ) – дом для всех

< МЕНЮ ИНСТРУМЕНТА

Краткий обзор

Тип: инструмент планирования или регулирования
Где используется инструмент: Центры городов/транспортные коридоры
Сроки: Долгосрочный
Кто реализует: Юрисдикция
Воздействие относительной плотности: Высокое HOZ) являются дополнительными уровнями поверх существующих постановлений о зонировании, которые стимулируют застройщиков строить жилье, особенно доступное жилье, в определенных районах. Зоны наложения могут включать в себя различные стимулы для разработчиков включать доступные единицы в свои проекты, например:

  • Увеличенный бонус плотности
  • Увеличенная допустимая высота
  • Более низкие требования к парковке
  • Зонирование по праву или административное утверждение проекта
  • Оптимизированное разрешение
  • Предоставление жилья в местах, не предназначенных для проживания
  • Освобождение от платы за воздействие
  • Более низкие требования к парковке

В местах, где зонирование не допускает жилищной застройки, ХОЗы могут позволить строительство жилья, избегая при этом длительного процесса внесения изменений в генплан. Ключевым преимуществом наложенных зон является то, что они предлагают застройщикам гибкость в строительстве большего количества жилья при одновременном снижении затрат на строительство, не накладывая значительных затрат на юрисдикцию.

Четыре компонента политики ХОЗ:

  • Географический район ХОЗ;
  • Количество доступных единиц, необходимое для того, чтобы проекты могли претендовать на льготы в зоне наложения;
  • Пакет поощрений, выдаваемых квалификационным проектам; и
  • Степень исключений из дискреционных утверждений на уровне проекта.

Следующие юрисдикции в округе Сан-Матео предоставляют HOZ:

  • Брисбен
  • Бурлингейм
  • Фостер Сити
  • Менло Парк
  • Редвуд Сити
  • Сан-Матео
  • Южный Сан-Франциско
  • ХОЗ поощряют строительство доступного жилья без дополнительных затрат для юрисдикций.
  • Они могут быть адаптированы для удовлетворения потребностей развития и желаемого характера отдельных районов и районов.
  • HOZ обеспечивают гибкость и ценные стимулы для разработчиков.
  • HOZ могут предоставить юрисдикциям дополнительный инструмент для предоставления достаточного количества земли для удовлетворения их региональных потребностей в жилье (установленные государством требования, которые закрепляют за каждой юрисдикцией определенный объем общей потребности региона в жилье) без необходимости перезонирования больших участков земли под жилую застройку. использует.
  • ХОЗ земли не перезонируют; они создают дополнительный набор вариантов развития, которые владельцы земли могут использовать по своему усмотрению.
  • Поскольку они обеспечивают стимулы в обмен на строительство доступного жилья, HOZ избегают некоторых проблем и ограничений, связанных с обязательным инклюзивным зонированием, платой за воздействие или политикой вместо платы.
  • HOZ могут предоставлять более высокие бонусы за плотность и более сильные стимулы, чем те, которые предусмотрены в соответствии с Законом штата Калифорния о бонусах за плотность, и могут использоваться вместо или в качестве дополнения к бонусам за плотность и политикам инклюзивного зонирования.
  • Продвижение историй успеха: Публикация отзывов/отзывов от застройщиков о преимуществах наложенных жилых зон для процесса застройки.
  • 21 Elements Доступное жилье Зона наложения
  • Информационный бюллетень
  • зоны наложения корпуса ABAG

  • Информационный бюллетень: Зоны наложения жилья, Общественные защитники: претворение прав в жизнь, Жилищные организации Ист-Бэй
  • Образцы распоряжений и информационных бюллетеней ХОЗ:
    • Менло-Парк, Калифорния
    • Брисбен, Калифорния
    • Капитола, Калифорния
    • Лос-Гатос, Калифорния
    • Буэллтон, Калифорния

Использование наложенных зон доступного жилья для снижения риска перемещения

Поделись этим:

21 апреля 2022 г.
от

Стив Батлер

Категория:
Корпус

Доступное жилье — сложная и трудная проблема, с которой сталкиваются многие общины штата Вашингтон. В то время как доступное жилье определяется Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD) как «жилье с ежемесячными расходами, включая коммунальные услуги, кроме телефона, которые не превышают 30% ежемесячного дохода домохозяйства» (домохозяйства, которые тратят более 30% своего дохода на расходы на жилье считаются «обремененными издержками»), непропорционально большая доля негативного воздействия приходится прежде всего на людей с низкими доходами и цветных людей. Было определено несколько способов решения местными органами власти проблемы доступного жилья (более подробную информацию см. в Руководстве Министерства торговли штата Вашингтон по разработке плана действий в области жилья — июнь 2020 г. ).

На уровне штата и на местном уровне основное внимание уделяется увеличению предложения жилья для удовлетворения местного спроса на все типы жилья, что является одним из нескольких действий, которые необходимо предпринять для решения всех проблем нашего штата с доступным жильем. . Одним из шагов, который часто предпринимается для увеличения предложения жилья, является изменение местного зонирования или «верхней зоны», чтобы обеспечить большее количество жилья. Однако одним из непреднамеренных последствий такого зонирования является потенциальный повышенный риск джентрификации и перемещения. В этом блоге будет описан новый инструмент зонирования, который потенциально может устранить этот риск джентрификации/перемещения: зоны наложения доступного жилья.

Что такое джентрификация и смещение?

Региональный совет Пьюджет-Саунд (PSRC) предлагает следующие определения в своем проекте SEIS Vision 2050:

  • Джентрификация : приток капитала и жителей с более высокими доходами, а зачастую и более образованных жителей в районы с низкими доходами.
  • Перемещение : Вынужденное переселение нынешних жителей или предприятий из их текущего места жительства. Это другое явление, чем когда владельцы собственности добровольно продают свои доли, чтобы получить увеличение стоимости. Физическое перемещение является результатом выселения, приобретения, восстановления или сноса собственности либо истечения срока действия соглашений о жилье с ограничением арендной платы или дохода. Экономическое перемещение происходит, когда жители и предприятия больше не могут позволить себе повышать арендную плату или налоги на недвижимость. Культурное перемещение происходит, когда люди решают переехать, потому что их соседи и предприятия, связанные с культурой, покинули этот район.

Дэвид Прайс определяет джентрификацию как «оживление и реинвестирование, вызывающие относительно резкий рост арендной платы и стоимости жилья в городских кварталах с низким и средним доходом, что приводит к фактическому или неизбежному перемещению жителей».

Местные органы власти все чаще изучают негативные последствия джентрификации и перемещения населения для затронутых ими членов сообщества, а также рассматривают роль процесса зонирования. В результате они начинают рассматривать возможность принятия мер для противодействия этим непреднамеренным последствиям. Например, План действий Burien в области жилищного строительства содержит Политику A3: Мониторинг районов, подверженных наибольшему риску переселения, и действуйте с осторожностью, предлагая изменения в землепользовании, которая включает следующее объяснение: 

Имея детальное представление о районах, которые могут быть наиболее уязвимы для физического, экономического и культурного перемещения, городские власти могут использовать свои рекомендации по борьбе с перемещением с географической привязкой… права на более интенсивную жилищную застройку могут повысить вероятность того, что домохозяйства, уязвимые для перемещения, столкнутся с возросшим давлением перемещенных лиц. Следовательно, риск перемещения должен быть оценен до изменения зон, и должны быть разработаны меры безопасности в ответ на полученные результаты.

Влияние изменения зонирования на увеличение предложения жилья

Зонирование связано с тем, как недвижимость может фактически использоваться и развиваться, что влияет на цену земли, поскольку оно определяет, какие типы и плотность застройки разрешены. Увеличение зонирования, например того, что может быть достигнуто за счет повышения зонирования, приводит к увеличению способности сообщества приспосабливаться к новой застройке, как жилой, так и нежилой. Одно из распространенных предположений состоит в том, что увеличение предложения приведет к снижению цен на жилье. Хотя это предположение в целом верно, особенно в макромасштабе, оно не всегда приводит к увеличению количества жилья, доступного для домохозяйств с низким и средне-низким доходом (например, с 50-80% и 80-100% AMI). уровней), особенно на горячих рынках недвижимости, где спрос значительно превышает предложение.

Кроме того, частный сектор, как правило, может превзойти некоммерческие и местные застройщики жилья на земельных участках под застройку, что еще больше усложняет для застройщиков доступного жилья приобретение недвижимости для своих жилищных проектов (особенно тех, которые нацелены на 50-80 % уровней ОИМ и ниже).

Опять же, хотя целью может быть содействие перепланировке, которая принесет пользу всему сообществу, общественные усилия по изменению зонирования часто приводят к джентрификации и перемещению наиболее маргинализированных семей и отдельных лиц. Как справиться с этими непредвиденными последствиями — сложный вопрос для любого местного правительства.

Новый подход: наложенные зоны доступного жилья

Создание наложенных зон доступного жилья (AHOZ) — это относительно новый подход, рассматриваемый несколькими сообществами в США для решения проблемы джентрификации и перемещения, которые могут возникнуть в результате зонирования. Этот тип наложенной зоны будет добавлен к карте зонирования местного правительства и кодексам зонирования / развития, что обеспечит существенные бонусы за плотность (помимо того, что обычно включается в более традиционные бонусы за плотность) и другие стимулы развития для жилищных проектов с высоким процентом ниже — жилье по рыночной цене. Хотя представляется, что этот конкретный инструмент AHOZ еще не использовался в штате Вашингтон, он был принят и включен в местные кодексы зонирования в других частях США 9.0003

Как на самом деле работает система оверлейных зон? По сути, оверлейная зона «плавает» над существующей, обозначенной зоной (зонами) на карте зонирования и прикрепляется к конкретному участку только в том случае, если застройщик выполнил определенные условия. Например, программа AHOZ для примера города может выглядеть следующим образом: Стандарты зонирования для одной семьи будут применяться ко всем участкам в обозначенной «зоне для одной семьи» и будут разрешать строительство жилых домов только для одной семьи с установленным уровнем интенсивности, если застройщик предложил проект 100% доступного жилья на конкретном участке застройки. Если бы это предложение соответствовало требованиям программы, то AHOZ был бы активирован и «наложен» на этот участок собственности, что позволило бы увеличить ограничения по плотности и высоте, а также ускорить рассмотрение застройки.

Преимущества AHOZ

Строительство доступного жилья является сложным и трудным, отчасти из-за:

  1. Высокая стоимость земли;
  2. Конкуренция со стороны застройщиков по рыночным ценам, которые обычно могут позволить себе платить больше, чем некоммерческие и общественные застройщики доступного жилья; и
  3. Дискреционная проверка (например, вызванная определением «условного использования»), которая может привести к значительным затратам, непредсказуемым задержкам и риску для любых застройщиков жилья

Бонусы плотности AHOZ позволяют строить больше единиц на акр, что снижает стоимость единицы. Поскольку бонус за плотность, вероятно, будет использоваться только некоммерческими и государственными застройщиками, рыночная цена земли, предположительно, будет основываться на том, как земля может быть застроена без бонуса за плотность, что должно облегчить приобретение земли для таких типов застройщиков. для своих жилищных проектов. Рассмотрение проектов AHOZ как «по праву» разрешенных видов использования в кодексе зонирования сократит дополнительное время и расходы, необходимые, когда заявителю необходимо пройти дискреционный процесс проверки развития (например, те, которые обычно требуются для условного использования).

Примеры AHOZ

Кембридж, штат Массачусетс, где находится Гарвардский университет, изо всех сил пытался эффективно решить проблему доступного жилья, уделяя особое внимание решению трех проблем, указанных выше (т. сайты и дискреционный обзор). Чтобы стимулировать застройщиков доступного жилья, в 2020 году Кембридж принял AHOZ, который обеспечивает большую плотность, большую высоту и более быстрое административное утверждение жилищных проектов, которые предоставляют 100% своих единиц жилья по ставкам ниже рыночных. В том числе:

  • Разрешено 4-этажное строительство в каждой жилой зоне (в том числе односемейных), до 7 этажей вдоль коммерческих коридоров;
  • Отмена стандартов максимальной плотности, хотя существуют требования к размерам и охвату партии;
  • Снижение минимальных стандартов парковки; и
  • Рассмотрение разработок AHOZ как разрешенных видов использования и разрешенных «по праву» (т. е. без условного использования или других дополнительных процессов проверки).

После принятия положений Cambridge AHOZ в настоящее время построено или находится в стадии разработки более 350 доступных по цене квартир. Сомервиль, соседний город, принял свои собственные положения о 100% AHOZ вскоре после действий Кембриджа. Ближе к дому Беркли (Калифорния) недавно принял решение о внедрении наложения 100% доступного жилья и включит это действие в свой предстоящий процесс обновления жилищного плана.

В дополнение к положениям о зонировании, перечисленным выше, есть другие примеры принятых AHOZ, которые не требуют , а не , чтобы жилая застройка была на 100% доступной, чтобы активировать бонусы / стимулы за плотность AHOZ, в том числе:

  • Ablemarle County (VA) )
  • Принстон (Нью-Джерси) Постановление № 2020-18 – AHOZ
  • Сан-Клементе (Калифорния) Ч. 17.56.090 – АХОЗ Район
  • Темекула (Калифорния) Гл. 17.21 – АХОЗ Район

Заключение и ресурсы

Доступное жилье будет оставаться сложной проблемой для большинства сообществ в нашем штате. Важно, чтобы местные органы власти предпринимали самые разнообразные действия для эффективного решения этой огромной проблемы. Зонирование доступного жилья — это новый и инновационный подход, который начинают применять некоторые сообщества по всей территории США. Этот механизм зонирования пытается противостоять некоторым последствиям непреднамеренной джентрификации и перемещения при изменении зонирования собственности, особенно когда эти действия по зонированию предпринимаются для решения проблемы доступного жилья. Принятие 100% AHOZ может не обязательно подходить для вас, но это подход к зонированию, заслуживающий, по крайней мере, некоторого уровня рассмотрения, либо в целом, либо в его отдельных компонентах, как потенциальный инструмент, помогающий решить проблему доступного жилья в вашем регионе. сообщество.

Дополнительные ресурсы:

  • Калифорнийский университет в Беркли, Terner Center for Housing Innovation Пример из практики: Доступное жилье Зоны наложения: Окли, апрель 2019 г.
  • Департамент жилищного строительства и городского развития США : Доклад о перемещении малообеспеченных семей в городских районах, май 2018 г.


MRSC — это частная некоммерческая организация, обслуживающая местные органы власти в штате Вашингтон. Правомочные государственные учреждения в штате Вашингтон могут воспользоваться нашей бесплатной услугой «Спросите MRSC один на один», чтобы получить ответы на юридические, политические или финансовые вопросы.

О Стиве Батлере

Стив присоединился к MRSC в феврале 2015 года. Более 30 лет он занимается большинством аспектов планирования деятельности местных сообществ как в государственном, так и в частном секторах. Он получил B.A. из Университета Св. Лаврентия (Кантон, Нью-Йорк) и степень магистра. в городском и региональном планировании Университета Висконсин-Мэдисон. Стив был президентом ассоциаций планирования штата в Вашингтоне и Мэне, а в 2008 году был избран в Колледж стипендиатов Американского института сертифицированных планировщиков9.

Previous PostNextNext Post

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *